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浅析如何将婚前一方按揭房产变成婚后夫妻共同财产

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浅析如何将婚前一方按揭房产变成婚后夫妻共同财产


首先,关于婚前一方按揭房产离婚时怎么进行房产分配的问题,有以下几种情况:

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条之规定,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。   依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

1.夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证,婚后双方共同还贷的,该情形下的房屋在离婚时先由双方协议处理,不能达成协议的该房屋为一方婚前个人财产,另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方,有权要求对方就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分对其进行补偿。在此需要注意的是,共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资,都应认定为共同还贷。

2.夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,婚后双方共同还贷,婚后取得房产证的,此情形下的按揭房在离婚时先由双方协议处理,不能达成协议的该房屋亦为一方婚前个人财产,另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方,有权要求对方就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分对其进行补偿。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房,婚后取得的产权证是对婚前买房的确认,不属于夫妻共同财产。

3. 婚前夫妻一方父母参与出资购买,婚后取得房产证的,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条第一款之规定,“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。”因此,婚前父母出资买房,婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时,在离婚按揭房分割时,不参与分割,只归一方。

4.夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款,婚后共同还贷,婚前取得房产证且房产证登记在一方名下的,由于一般情况下,我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此,此时极容易被认定为登记方财产。所以此时,未登记方主张该房屋为夫妻共同财产时,一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。

其次,关于如何将婚前一方按揭房产变成婚后夫妻共同财产的问题,可以采取以下方法:

1.夫妻财产约定

根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条之规定,“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。”夫妻双方可以通过财产约定的方式,约定婚前个人财产为夫妻共同财产。

但是夫妻财产约定有一些需要注意的细节:

  (1)所附条件合法。

  约定是一种民事法律行为,根据《民法总则》等法律规定,约定可以附条件。但同时法律规定,约定所附条件一定要合法。如条件违法,则约定无效。

  (2)区分法律与道德。

如果可以判定夫妻之间关于财产的约定是道德协议的话,一般是不具有法律效力的。故我们应该在约定夫妻财产的时候区分法律与道德。

2.赠与

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第六条之规定,“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”即夫妻双方签订书面赠与合同,一方自愿将该房屋与另一方共同所有,并将另一方的名字添加到产权证上,该套房屋即成为夫妻共同财产。但是在权利转移之前一方可以撤销赠与。

注:夫妻财产约定与赠与的区别:

赠与以交付、办理过户为生效要件,动产交付之后,不动产过户以后才发生财产所有权转移效果,在交付、办理过户之前对方随时可以反悔;而财产约定直接产生财产所有权转移的效果,不以办理房屋过户、财产交付为条件。当事人可依据夫妻财产约定主张所有权。

3.消灭对方的个人财产

判断婚前财产还是婚后财产,一般通过两个时间点判断:一个是结婚登记的时间,一个是财产取得的时间。在结婚登记之前取得的财产,一般是婚前个人财产;在结婚登记之后取得的财产,一般是婚后夫妻共同财产,除非对方有充分的证据证明,该婚后财产的取得完全系个人财产转化而来。如果不能充分举证银行存款的来源系出卖个人财产所得,则认定为夫妻双方的共同财产。

因此,要把婚前财产转化成夫妻共同财产,我们可以通过把对方的婚前个人财产卖掉,然后购买其他财产。

4.充分利用夫妻家事处理权,巩固自己的婚后财产

根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定,“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十七条之规定,“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为: (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此我们可以在取得家庭财产控制权包括自己的财产,对方的财产,夫妻共同财产)时,充分利用夫妻家事处理权,巩固自己的婚后财产。


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